城市更新的效果与商业景气程度关系较大。本质上而言，城市更新是对空间价值的再发掘，而空间价值变现的最直接途径就是通过商业或产业租金加以实现。据商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》报告显示，受疫情影响，二季度北京优质写字楼市场净吸纳量为-38700平方米，这已是连续两个季度为负值；同时，优质写字楼整体空置率上升至15.5%，为2010年三季度以来最高值。上海也不乐观，克而瑞资管发布2020年Q2上海写字楼市场回顾与展望。报告显示，根据CAIC监测显示，2020Q2上海写字楼租金空置率为21.9%。

参照国际经验，城市更新的具体途径由早期的房地产主导型逐步发展出标杆商业驱动型、体育赛事推动型、文化创意带动型以及其他形式的途径。多元化是保证城市更新活力的必要条件，而前提是能够汇集各种资源。

“二房东”没那么简单

2020年4月21日，城市更新行业第一股——上海锦和商业经营管理股份有限公司(下称“锦和商业”)在上交所成功挂牌上市。股票简称为“锦和商业”，股票代码为“603682”，锦和商业本次公开发行新股9450万股，募集资金总额为7.47亿元。

在互联网、物联网、大数据、云计算、人工智能、5G 等新一代技术快速发展的当下，文化创意产业由传统经营模式，不断向智能化、多元化方向发展，不断向智慧型方向转变。

德必自成立以来，坚持以“助力中国创意”为目标，致力于服务广大文科创企业，推动文化创意产业发展。公司围绕“连接”与“共创”的发展理念，创新性地将大数据、共享、智能化、互联网、云平台、企业服务等融入到园区运营管理过程中，为园区内外企业的连接、企业与人的连接、企业与政府的连接、人与人的连接提供平台，构建一个彼此信任、深度相连的文科创企业生态圈。

德必计划投入 5,460.96 万元。以智慧园区管理系统的建设为核心，结合现有的研发技术和产品，重点围绕智慧园区运营管理系列平台及配套硬件设备进行研发，具体包括智慧园区信息服务平台、基于 AI 算法大数据分析系统、物联网设备管理云平台、物联网出入控制设备产品和工位传感器与签到设备等课题的技术研发和产品改进。

据悉，德必文化正在推进A股IPO，过去几年德必文化有过4笔融资，最近一笔由招商致远资本投资数亿人民币，资本市场还是对其相对看好。而德必文化掌门人贾波就是其实际控制人，贾波通过上海中微子投资管理有限公司、长兴乾润企业管理咨询合伙企业（有限合伙）等多家企业间接持有德必文化47.56%股权。

招股书显示，德必文化存在承租位于划拨土地上的房屋及承租房屋所在土地的实际用途与规划用途不一致的情况。截至2019年9月30日，德必文化承租运营园区共40个，而属于划拨土地的有14个，且40个承租运营园区中有25个的土地实际使用情况与规划用途不一致。另外，还有部分园区的租赁房产存在权利限制等风险。至于是否有信心消除发审委在相关问题上的顾虑，德必文化暂时未做更多披露。

此外，德必文化部分园区租赁房产未办理产证。招股书中也提到，东枫德必WE"园区、天杉德必易园园区和其他园区尚未取得产权证书。招股书还显示，德必虹桥绿谷WE"园区的租赁房产存在抵押、德必愚园1890园区的租赁房产存在查封的现象，这就导致园区租赁房产存在权利限制的风险，且尚未及时解决，或成为今后公司经营的一大障碍。

除了上述详细列举的情况外，德必文化的关联交易也引人注目。招股书显示，该公司的前五大客户和前五大供应商之间存在交叉关系。具体来看，在德必文化的前五大客户中，锦江酒店系在报告期内贡献了超过5000万的营收；而该公司的前五大供应商中，德必文化总计从锦江国际系采购超过1.4亿元之多。由此看来，锦江系既是德必文化的重要客户，又是重要供应商。这样的交叉关系值得关注。另悉，其三成总资产用于理财。

锦和商业上市后，到目前为止的4个月交易时段里，股价大部分时间在9.5至13.5元间徘徊，目前总市值50多亿，流通市值10.9亿左右，作为一个新上市的小盘股，K线走势及表现算是一般。净利润不足锦和（截至2019年9月30日德必是0.74亿，锦和是1.3亿）六成的德必若上市成功后走势及表现会如何，我们拭目以待。

从“点状建筑更新”到“片区整体更新”

近年来，在我国社会经济面临转型升级的大背景下，城市空间拓展从“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”。鉴于此，国内各大城市开始探索片区更新，按照“留、改、拆”并举的思路，综合了文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量空间进行系统性的更新改造。

上海愚园路更新改造，唤醒城市文化记忆

在疫情防控和疫情后重振的特殊时期，作为城市功能区重要组成单元的“社区”成为社会各界关注的重点。在新一轮城市更新进程中，伴随产业回流和人口重构，社区成为产业和人口的重要空间载体之一，也是串联城市不同功能模块的介质。如何对社区进行更新改造，特别是对城市中心区老旧社区的改造，是推动旧城改造，焕发城市活力的核心问题。

“社区”作为区域功能模块的重要组成部分，是推动片区更新的核心要素，其中老旧社区成为需要重点突破的关键问题。传统的房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”将成为新的趋势。

城市更新，城市复兴

• 当前城市更新逐渐从以大拆大建为主的形式过渡到留改拆并存的模式

• 以拆迁为代表的全面改造是城市更新的核心模式占比约4成，自主改造和政府主导并存

• 以整治改善和保护为主的微更新模式，合计占比6成，主要是政府主导，鼓励市场和居民参与

• 以保护为目的的微更新活动，目前尝试以产业带活经济，鼓励社会资本参与